居住權(quán)制度的法理闡釋與實踐審視阿拉攝影 <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">一、引言</b></p><p class="ql-block"> 居住，是人類最基本的生活需求之一，關(guān)系到每個人的切身利益和社會的穩(wěn)定發(fā)展。居住權(quán)制度在我國《民法典》中的確立，為保障公民的居住權(quán)益提供了堅實的法律支撐。這一制度不僅回應(yīng)了現(xiàn)實生活中的諸多居住需求，也對完善我國物權(quán)體系具有重要意義。然而，如同任何新生制度，在實踐過程中必然會面臨各種問題與挑戰(zhàn)。深入剖析居住權(quán)制度，有助于更好地理解和運用這一制度，為實現(xiàn)“住有所居”的目標保駕護航。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">二、設(shè)立居住權(quán)的意義</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">1. 保障弱勢群體居住權(quán)益</b></p><p class="ql-block"> 居住權(quán)制度為老年人、離婚婦女、未成年人等弱勢群體提供了有力的居住保障。以老年人“以房養(yǎng)老”為例，他們可以在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)獲取經(jīng)濟支持的同時，為自己設(shè)立居住權(quán)，確保安享晚年。在離婚案件中，經(jīng)濟困難且無其他住房的一方可通過獲得居住權(quán)，解決暫時的居住難題，避免因離婚而居無定所。</p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">2. 優(yōu)化房屋資源配置</b></p><p class="ql-block"> 居住權(quán)制度使房屋的所有權(quán)和居住權(quán)分離，能夠更靈活地利用房屋資源。比如，閑置房屋的所有權(quán)人可通過設(shè)立居住權(quán)，將房屋的居住權(quán)讓渡給有需要的人，使房屋得到有效利用，提高社會整體的居住效率。</p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">3. 完善我國物權(quán)法律體系</b></p><p class="ql-block"> 居住權(quán)作為一種用益物權(quán)，豐富了我國物權(quán)種類，完善了物權(quán)體系。它與土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等其他用益物權(quán)共同構(gòu)成了完整的物權(quán)框架，進一步細化和明確了權(quán)利人對不動產(chǎn)的權(quán)利，為不動產(chǎn)的多元利用提供了法律依據(jù)。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">三、居住權(quán)的定義與內(nèi)容</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">1. 定義</b></p><p class="ql-block"> 根據(jù)《民法典》第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。這一定義明確了居住權(quán)的主體為居住權(quán)人，客體是他人的住宅，且強調(diào)了其目的是滿足生活居住需求。</p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">2. 內(nèi)容</b></p><p class="ql-block"> <b>（1）占有權(quán)：</b>居住權(quán)人有權(quán)實際控制和占據(jù)住宅，排除他人的非法干涉。這是實現(xiàn)居住權(quán)的基礎(chǔ)，確保居住權(quán)人能夠安穩(wěn)地使用房屋。</p><p class="ql-block"> <b>（2）使用權(quán)：</b>居住權(quán)人可以在合理范圍內(nèi)對住宅進行使用，包括但不限于居住、修繕等。然而，這種使用必須基于生活居住目的，不能擅自改變房屋用途，如將居住用房改為經(jīng)營性用房。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">四、居住權(quán)的設(shè)立方式</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">1. 合同設(shè)立</b></p><p class="ql-block"> 《民法典》第三百六十七條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，當事人應(yīng)當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般應(yīng)包括當事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限、解決爭議的方法等條款。書面合同的形式有助于明確雙方的權(quán)利義務(wù)，避免日后產(chǎn)生糾紛。</p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">2. 遺囑設(shè)立</b></p><p class="ql-block"> 《民法典》第三百七十一條規(guī)定，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。遺囑人可以在遺囑中為特定人設(shè)立居住權(quán)，在遺囑生效后，居住權(quán)人依據(jù)遺囑取得居住權(quán)。這種設(shè)立方式體現(xiàn)了對當事人意思自治的尊重，同時也為遺產(chǎn)分配中的居住權(quán)益安排提供了法律途徑。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">五、居住權(quán)的登記</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">1. 登記的重要性</b></p><p class="ql-block"> 居住權(quán)登記是居住權(quán)設(shè)立的生效要件，根據(jù)《民法典》第三百六十八條，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。這意味著，即便當事人簽訂了居住權(quán)合同或通過遺囑設(shè)立了居住權(quán)，如果未進行登記，居住權(quán)在法律上并未真正設(shè)立。登記制度不僅明確了居住權(quán)的權(quán)利歸屬，保障居住權(quán)人的合法權(quán)益，同時也向社會公示房屋上存在的居住權(quán)負擔，保護了交易相對人的知情權(quán)，維護了交易安全。</p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">2. 登記流程與現(xiàn)狀問題</b></p><p class="ql-block"> 目前，各地居住權(quán)登記流程存在差異，缺乏統(tǒng)一規(guī)范。部分地區(qū)要求申請人提供繁多且復雜的證明材料，例如除了居住權(quán)合同或遺囑等基本文件外，還需提供額外的親屬關(guān)系證明、房產(chǎn)評估報告等，這無疑增加了申請人的負擔與辦事成本。而且，登記機構(gòu)對于居住權(quán)相關(guān)關(guān)鍵信息的登記方式不明確，如居住權(quán)期限的起止時間、居住條件和要求等如何準確登記，缺乏清晰指引，影響了居住權(quán)登記的準確性與穩(wěn)定性。此外，居住權(quán)登記信息查詢機制不完善，缺乏全國統(tǒng)一或區(qū)域聯(lián)網(wǎng)的查詢系統(tǒng)，使得在房產(chǎn)交易過程中，購房者、抵押權(quán)人等相關(guān)主體難以全面、準確地了解房屋是否已設(shè)立居住權(quán)，增加了潛在的交易風險。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">六、居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">1. 權(quán)利</b></p><p class="ql-block"> <b>（1）居住權(quán)的享有與行使權(quán)：</b>居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或遺囑指定，在住宅內(nèi)居住生活，并在法律規(guī)定的范圍內(nèi)合理使用房屋及其附屬設(shè)施。</p><p class="ql-block"><b> （2）排除他人干涉權(quán)：</b>居住權(quán)人對住宅的占有和使用具有排他性，任何人不得非法干擾居住權(quán)人的正常居住生活，否則居住權(quán)人有權(quán)請求排除妨害。</p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">2. 義務(wù)</b></p><p class="ql-block"><b> （1）合理使用房屋義務(wù)：</b>居住權(quán)人應(yīng)按照住宅的性質(zhì)和約定的用途合理使用房屋，不得對房屋進行破壞性使用。如未經(jīng)所有權(quán)人同意，不得擅自拆除房屋結(jié)構(gòu)或進行大規(guī)模改建。</p><p class="ql-block"><b> （2）支付費用義務(wù)：</b>雖然居住權(quán)原則上無償設(shè)立，但如果當事人另有約定需支付費用，居住權(quán)人應(yīng)按照約定履行支付義務(wù)。同時，對于房屋使用過程中的日常維護費用等，居住權(quán)人也可能負有一定的支付責任，具體依約定而定。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">七、居住權(quán)與其他相關(guān)權(quán)的區(qū)別</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">1. 與房屋所有權(quán)的區(qū)別</b></p><p class="ql-block"><b> （1）權(quán)利內(nèi)容不同：</b>房屋所有權(quán)人對房屋享有占有、使用、收益和處分的全面權(quán)利，而居住權(quán)人僅享有占有和使用的權(quán)利，且只能基于生活居住目的。</p><p class="ql-block"><b> （2）權(quán)利期限不同：</b>房屋所有權(quán)原則上是無期限的，只要房屋存在且所有權(quán)未發(fā)生合法轉(zhuǎn)移，所有權(quán)人就一直享有權(quán)利；而居住權(quán)有明確的期限限制，期限屆滿或居住權(quán)人死亡，居住權(quán)消滅。</p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">2. 與租賃權(quán)的區(qū)別</b></p><p class="ql-block"><b> （1）權(quán)利性質(zhì)不同：</b>居住權(quán)是一種用益物權(quán)，具有物權(quán)的對世性和排他性；租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，主要基于租賃合同產(chǎn)生，其效力主要約束合同雙方當事人。</p><p class="ql-block"><b> （2）設(shè)立方式不同：</b>居住權(quán)設(shè)立需采用書面合同或遺囑形式，并進行登記才生效；租賃權(quán)通?；谧赓U合同的簽訂即可設(shè)立，一般無需登記。</p><p class="ql-block"><b>? （3）權(quán)利穩(wěn)定性不同：</b>居住權(quán)一旦設(shè)立，具有較強的穩(wěn)定性，非因法定事由或約定事由，居住權(quán)不會輕易消滅；而租賃權(quán)可能因租賃期限屆滿、出租人依法解除合同等原因提前終止。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">八、居住權(quán)的消滅</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">1. 期限屆滿</b></p><p class="ql-block"> 當居住權(quán)合同約定的期限屆滿，或者遺囑中指定的居住權(quán)存續(xù)期間結(jié)束，居住權(quán)便會消滅。例如，在一份居住權(quán)合同中約定居住權(quán)期限為20年，20年期滿后，居住權(quán)人便不再享有該房屋的居住權(quán)。</p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">2. 居住權(quán)人死亡</b></p><p class="ql-block"> 居住權(quán)具有人身屬性，與居住權(quán)人的生命存續(xù)緊密相關(guān)。一旦居住權(quán)人死亡，其民事主體資格喪失，居住權(quán)也隨之消滅。即使居住權(quán)期限尚未屆滿，居住權(quán)也因權(quán)利人的死亡而終止。</p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">3. 居住權(quán)人放棄權(quán)利</b></p><p class="ql-block"> 居住權(quán)人作為權(quán)利主體，有權(quán)自主決定放棄居住權(quán)。若居住權(quán)人以書面形式明確表示放棄權(quán)利，并辦理相關(guān)的注銷登記手續(xù)，居住權(quán)即告消滅。</p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">4. 住宅滅失</b></p><p class="ql-block"> 作為居住權(quán)客體的住宅若因自然災(zāi)害、人為拆除等原因滅失，居住權(quán)的存在基礎(chǔ)喪失，居住權(quán)也相應(yīng)消滅。例如，房屋因地震完全倒塌，居住權(quán)便無法繼續(xù)存在。但如果住宅部分滅失，且剩余部分仍能滿足居住需求，居住權(quán)可能并不當然消滅，需根據(jù)具體情況判斷。</p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">5. 其他法定或約定事由</b></p><p class="ql-block"> 如果存在法律規(guī)定的導致居住權(quán)消滅的情形，或者當事人在合同中約定了居住權(quán)消滅的特殊事由，當這些情形或事由出現(xiàn)時，居住權(quán)消滅。比如，居住權(quán)人嚴重違反居住權(quán)合同約定的義務(wù)，損害房屋所有權(quán)人利益，經(jīng)催告后仍不改正，按照合同約定居住權(quán)消滅。</p><p class="ql-block"> 居住權(quán)消滅后，應(yīng)當及時辦理注銷登記。這不僅是對物權(quán)變動的公示要求，也有助于消除房屋上的權(quán)利負擔，恢復房屋的正常交易狀態(tài)，保障后續(xù)相關(guān)權(quán)益人的利益。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">九、居住權(quán)制度的現(xiàn)狀與存在問題</b></p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">1. 現(xiàn)狀</b></p><p class="ql-block"><b> （1）應(yīng)用場景拓展：</b>居住權(quán)制度在養(yǎng)老、婚姻家庭等領(lǐng)域逐漸得到應(yīng)用，為解決實際居住問題提供了新途徑。如前文所述的養(yǎng)老保障和離婚財產(chǎn)分割案例，都體現(xiàn)了居住權(quán)在現(xiàn)實生活中的積極作用。</p><p class="ql-block"><b> （2）認知度提升：</b>隨著法律宣傳和相關(guān)案例的傳播，公眾對居住權(quán)制度的認知度有所提高。越來越多的人在涉及房產(chǎn)事務(wù)時，開始關(guān)注居住權(quán)的設(shè)立與影響。</p><p class="ql-block"><b style="font-size:20px;">2. 存在問題</b></p><p class="ql-block"><b> （1）登記細則不完善：</b>各地居住權(quán)登記程序不統(tǒng)一，申請材料要求各異，增加了申請人的負擔。同時，缺乏統(tǒng)一的居住權(quán)信息查詢系統(tǒng)，導致在房產(chǎn)交易中，交易相對方難以準確了解房屋是否設(shè)立居住權(quán)，增加了交易風險。</p><p class="ql-block"><b> （2）司法裁判標準不統(tǒng)一：</b>在居住權(quán)合同糾紛中，對于合同效力認定、居住權(quán)侵害賠償標準等問題，不同法院存在不同的裁判觀點。這種不統(tǒng)一影響了司法的公正性和權(quán)威性，也使當事人對法律后果難以預(yù)期。</p><p class="ql-block"><b> （3）與其他權(quán)利沖突協(xié)調(diào)難：</b>當居住權(quán)與抵押權(quán)、房屋所有權(quán)等其他權(quán)利發(fā)生沖突時，法律缺乏明確的協(xié)調(diào)規(guī)則。以下結(jié)合實際案例深入剖析并提出可行解決思路：</p> <p class="ql-block"><b> ?。ˋ）居住權(quán)與抵押權(quán)沖突</b></p><p class="ql-block"><b>? (a)實際案例1：</b>2018年，李某將自己的一套房屋抵押給銀行，向銀行貸款50萬元用于生意周轉(zhuǎn)，并辦理了抵押登記。2020年，李某因與朋友張某關(guān)系密切，且張某生活困難無房居住，李某便與張某簽訂居住權(quán)合同，約定張某對該房屋享有10年居住權(quán)，并辦理了居住權(quán)登記。2022年，李某生意失敗，無法按時償還銀行貸款，銀行遂向法院申請實現(xiàn)抵押權(quán)，對該房屋進行拍賣。此時，張某的居住權(quán)與銀行的抵押權(quán)產(chǎn)生沖突。</p><p class="ql-block"><b> 深入分析：</b>在此案例中，銀行的抵押權(quán)設(shè)立在先且已登記，具有優(yōu)先受償權(quán)。而張某的居住權(quán)設(shè)立在后，雖然居住權(quán)本身合法有效，但在抵押權(quán)實現(xiàn)時面臨困境。從理論上來說，根據(jù)物權(quán)的優(yōu)先性原則，先設(shè)立的抵押權(quán)應(yīng)當優(yōu)先于后設(shè)立的居住權(quán)。然而，居住權(quán)的存在可能會影響房屋的拍賣價值，因為潛在的購買者可能會因房屋上存在居住權(quán)而降低購買意愿或出價。這就導致銀行在實現(xiàn)抵押權(quán)時可能無法獲得預(yù)期的貸款清償金額。</p><p class="ql-block"><b> 可行解決思路：</b>為平衡雙方利益，首先，在設(shè)立抵押權(quán)時，銀行應(yīng)加強對抵押物的盡職調(diào)查，可要求抵押人書面承諾房屋不存在居住權(quán)等可能影響抵押權(quán)實現(xiàn)的情況，并明確違約責任。若抵押人違反承諾，銀行有權(quán)要求抵押人提前清償債務(wù)或提供其他擔保。其次，對于已設(shè)立居住權(quán)的房屋抵押，銀行可與抵押人、居住權(quán)人協(xié)商，如居住權(quán)人同意在抵押權(quán)實現(xiàn)時解除居住權(quán)，銀行可給予一定經(jīng)濟補償；或者協(xié)商在拍賣房屋時，對居住權(quán)進行合理安排，如設(shè)定一定期限的過渡居住期，待居住權(quán)期限屆滿后再交付房屋給購買者，同時適當降低房屋拍賣價格以彌補購買者的損失。</p> <p class="ql-block"><b> (b)實際案例2：</b>2019年，王某為購買新房，將自己現(xiàn)有的一套住房抵押給A金融機構(gòu)，貸款80萬元，辦理了抵押登記手續(xù)。2021年，王某考慮到年邁父母的居住問題，通過遺囑方式為父母設(shè)立了該房屋的居住權(quán)，指定在自己去世后，父母對該房屋享有居住權(quán)直至離世。2023年，王某因突發(fā)意外去世，A金融機構(gòu)發(fā)現(xiàn)王某的債務(wù)尚未清償，欲行使抵押權(quán)處置房屋，但此時王某父母依據(jù)遺囑對房屋主張居住權(quán)，雙方產(chǎn)生糾紛。</p><p class="ql-block"> <b>深入分析：</b>此案例中，抵押權(quán)設(shè)立時間早于通過遺囑設(shè)立居住權(quán)的生效時間。由于遺囑設(shè)立居住權(quán)在王某去世時才生效，而此時金融機構(gòu)的抵押權(quán)已存在。與前一案例不同的是，基于遺囑設(shè)立居住權(quán)往往是為了保障特定親屬的居住權(quán)益，具有一定的人身屬性和倫理考量。一方面，金融機構(gòu)為實現(xiàn)債權(quán)，需要處置抵押物；另一方面，王某父母基于遺囑對房屋的居住需求也應(yīng)得到合理考慮。如果直接忽視居住權(quán)而拍賣房屋，可能導致王某父母失去住所，引發(fā)社會問題；但如果完全保障居住權(quán)，金融機構(gòu)的債權(quán)實現(xiàn)可能受到較大影響。</p><p class="ql-block"> <b>可行解決思路：</b>在這種情況下，法院可組織雙方進行調(diào)解。一種方案是金融機構(gòu)與王某父母協(xié)商，給予一定期限的寬限期，讓王某父母在寬限期內(nèi)尋找其他住所，同時金融機構(gòu)可以適當降低房屋拍賣保留價，以吸引購買者愿意在居住權(quán)存在的情況下購買房屋，所得款項優(yōu)先清償債務(wù)。另一種方案是，金融機構(gòu)與王某父母協(xié)商，由王某父母或其親屬籌集資金償還部分債務(wù)，降低房屋處置對金融機構(gòu)債權(quán)的影響，同時保留居住權(quán)，待居住權(quán)期限屆滿后，金融機構(gòu)再依法處置房屋實現(xiàn)剩余債權(quán)。此外，從長遠來看，相關(guān)部門應(yīng)進一步完善法律規(guī)定，明確在類似情形下抵押權(quán)與居住權(quán)的協(xié)調(diào)規(guī)則，例如規(guī)定在設(shè)立抵押權(quán)時，抵押人需披露可能設(shè)立居住權(quán)的相關(guān)情況，以便金融機構(gòu)在評估風險時能夠充分考慮。</p> <p class="ql-block"><b> ?。˙）居住權(quán)與房屋所有權(quán)沖突</b></p><p class="ql-block"> <b>實際案例：</b>老張將自己名下一套閑置房屋賣給老李，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但老張在賣房前已與朋友老趙簽訂了居住權(quán)合同，老趙對該房屋享有5年居住權(quán)且已登記。老李在購房后準備入住時，才發(fā)現(xiàn)老趙居住在房屋內(nèi)。老李認為自己已取得房屋所有權(quán)，老趙應(yīng)立即搬離；老趙則認為自己的居住權(quán)合法有效，有權(quán)繼續(xù)居住。</p><p class="ql-block"> <b>深入分析：</b>此案例體現(xiàn)了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，新所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的權(quán)利沖突。老李作為房屋新所有權(quán)人，基于物權(quán)取得對房屋的占有、使用、處分等權(quán)利。然而，老趙的居住權(quán)同樣合法設(shè)立且已登記，具有對抗第三人的效力。這種沖突的根源在于房屋所有權(quán)與居住權(quán)的分離，以及信息不對稱。老李在購房時可能未充分了解房屋上存在居住權(quán)的情況，導致其對房屋的預(yù)期權(quán)益受到影響。</p><p class="ql-block"> <b>可行解決思路：</b>為避免此類沖突，一方面，在房產(chǎn)交易過程中，應(yīng)完善居住權(quán)信息查詢機制，確保購房者能夠全面了解房屋權(quán)利狀況。另一方面，對于已發(fā)生的沖突，可由雙方協(xié)商解決，如老李給予老趙一定經(jīng)濟補償，讓老趙提前解除居住權(quán)；或者老李與老趙協(xié)商，在居住權(quán)期限內(nèi)，老李給予老趙一定生活便利，同時自己在不影響老趙居住的前提下合理使用部分房屋空間。若協(xié)商不成，可通過訴訟途徑，由法院根據(jù)具體情況，綜合考慮雙方權(quán)益，做出公平合理的判決。</p> <p class="ql-block"><b style="font-size:22px;">十、結(jié)語</b></p><p class="ql-block"> 居住權(quán)制度作為我國物權(quán)體系的重要組成部分，對于保障公民居住權(quán)益、優(yōu)化房屋資源配置具有不可忽視的意義。盡管目前在實踐中面臨著登記細則不完善、司法裁判標準不統(tǒng)一以及與其他權(quán)利沖突協(xié)調(diào)難等問題，但隨著法律實踐的不斷豐富和相關(guān)配套制度的逐步完善，居住權(quán)制度將在實現(xiàn)“住有所居”的目標中發(fā)揮更大的作用。我們應(yīng)充分認識到居住權(quán)制度的價值，積極應(yīng)對實踐中出現(xiàn)的問題，推動這一制度不斷發(fā)展和完善，為構(gòu)建更加公平、有序的居住權(quán)益保障體系奠定堅實基礎(chǔ)。</p>