律師審查合同以及出具法律意見(jiàn)書(shū)風(fēng)險(xiǎn)防范之我見(jiàn)吳雅彤 <h3>隨著律師事業(yè)的發(fā)展，我們接觸的非訴訟方面的法律事務(wù)越來(lái)越多，審查合同逐漸成為了律師的一項(xiàng)基本業(yè)務(wù)，但是，律師在此項(xiàng)服務(wù)中存在一定的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，需要我們高度重視，嚴(yán)加防范。<br></h3> <h3>我們進(jìn)行合同審查后，越來(lái)越多的當(dāng)事人，特別是大的單位往往要求律師出具書(shū)面的法律意見(jiàn)書(shū)，有的時(shí)候，我們就說(shuō)合同我給你們看了，給你們說(shuō)說(shuō)，你們回去自己改改就行了。他可能會(huì)說(shuō)，“最好給我們出一份書(shū)面的正式的法律審查意見(jiàn)書(shū)吧”。為什么他一定要求書(shū)面的法律意見(jiàn)呢，一方面的原因，是單位合同管理和規(guī)范的要求，有的單位要求一份合同，附一份法律意見(jiàn)書(shū)，一起歸檔；另一方面，確實(shí)一些單位，尤其比較大的、正規(guī)的單位，法律意識(shí)比較高，認(rèn)識(shí)到了對(duì)合同條款進(jìn)行法律審查的重要性，希望做到對(duì)外簽訂的合同不存在法律風(fēng)險(xiǎn)和漏洞，規(guī)避對(duì)自己不利的法律問(wèn)題，維護(hù)自己的利益。另一個(gè)方面的原因，這也是當(dāng)事人轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)或經(jīng)辦人規(guī)避責(zé)任的一個(gè)方法。因?yàn)椤堵蓭煼ā酚幸?guī)定，律師有過(guò)錯(cuò)，給委托單位造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！堵蓭煼ā返谒氖艞l明文規(guī)定：“律師違法執(zhí)業(yè)或者因過(guò)錯(cuò)給當(dāng)事人造成損失的，由其所在的律師事務(wù)所承擔(dān)賠償責(zé)任。律師事務(wù)所賠償后，可以向有故意或重大過(guò)失行為的律師追償。律師和律師事務(wù)所不得免除或者限制因違法執(zhí)業(yè)或者因過(guò)錯(cuò)給當(dāng)事人造成損失所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任”。既然合同讓律師審查過(guò)了，出了問(wèn)題，當(dāng)然可以找律師，具體經(jīng)辦人也便于推脫責(zé)任，領(lǐng)導(dǎo)怪罪下來(lái)，多半會(huì)說(shuō)：“你看是律師讓這么寫(xiě)的，律師看了說(shuō)沒(méi)問(wèn)題，我才這么簽的。所以，有的律師會(huì)感慨說(shuō)這還不如辦訴訟業(yè)務(wù)呢，案子敗訴了，咱們還可以找種種理由，什么法官糊涂呀，不公呀，偏袒呀，對(duì)方找人了什么的?？墒呛贤瑢彶殄e(cuò)了，咱們可找不到任何理由為自己推脫啊!</h3> <h3>由此可見(jiàn)，律師審查合同的執(zhí)業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)主要在于，因過(guò)錯(cuò)給當(dāng)事人造成損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。為能積極防范律師審查合同中風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，我們結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就律師審查合同中我們發(fā)現(xiàn)的一些問(wèn)題，與大家共同交流、探討。</h3> <h3>一、明確審查范圍，而且盡量縮小審查范圍。</h3><div><br></div><div>我們是對(duì)合同的什么事項(xiàng)進(jìn)行審查，審查不審查合同的真實(shí)性、審查不審查合同效力，還是僅對(duì)合同文本的文字條款是否符合法律規(guī)定進(jìn)行審查，這要首先嚴(yán)格區(qū)分清楚。</div><div><br></div><div>如果出具的法律意見(jiàn)書(shū)，認(rèn)為該份合同合法有效，就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行非常全面的審查：你就要審查如下方面：</div><div><br></div><div>雙方的公章、身份證是否真實(shí)，授權(quán)書(shū)是否真實(shí)，合同內(nèi)容是否是雙方的真實(shí)意思表示，是否有欺詐、脅迫，損害國(guó)家利益；是否惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益，是否損害社會(huì)公共利益等等。因?yàn)?，根?jù)《合同法》的規(guī)定，有這些情況之一的，所簽合同將屬于無(wú)效合同。</div><div><br></div><div>也就是說(shuō)，如果出具的法律意見(jiàn)認(rèn)為合同合法有效，這個(gè)就對(duì)律師要求非常高，一般人很難做到。有這方面的例子，北京的假按揭森豪案中，兩位律師，孔衛(wèi)東和戰(zhàn)軍，案發(fā)時(shí)他們分別在北京市嘉惠律師事務(wù)所和北京市浩天律師事務(wù)所工作，接受中國(guó)銀行北京分行的委托，為中國(guó)銀行北京分行辦理的北京森豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的“森毫公寓”房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售按揭貸款的過(guò)程中提供法律審查，該兩位律師對(duì)銀行提供的購(gòu)房人的身份證、收入證明，以及購(gòu)房人與銀行簽訂的按揭借款合同進(jìn)行了審查，認(rèn)為購(gòu)房人具備還款能力，所簽訂的借款合同合法有效，銀行依據(jù)該法律意見(jiàn)書(shū)，將購(gòu)房款支付給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，偏偏森豪公司是開(kāi)發(fā)商做的借用他人身份證虛構(gòu)的購(gòu)房人，代簽的一系列的合同，而這些合同由銀行提供給了律師后，律師僅對(duì)銀行提供的資料進(jìn)行了書(shū)面的審查，就出具了合同合法有效的法律意見(jiàn)書(shū)，律師的意見(jiàn)書(shū)對(duì)各個(gè)房地產(chǎn)公司，可能都這么出，如果項(xiàng)目熱銷，開(kāi)發(fā)商在有真正的銷售出去，將資金回籠時(shí)，可以將那些假按揭與銀行解除合約，或轉(zhuǎn)按揭方式脫手，解除虛假的按揭，整個(gè)過(guò)程的運(yùn)作幾乎天衣無(wú)縫。但是，開(kāi)發(fā)樓盤一旦銷售不好，由于按揭是假，沒(méi)有人持續(xù)地按月還款，開(kāi)發(fā)商無(wú)力還款時(shí)，騙貸真相無(wú)法掩蓋，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也立即變現(xiàn)，所剩的也許只有一棟爛尾樓。此案中，兩位律師被北京市人民檢察院在提起了公訴，指出律師對(duì)購(gòu)房人與銀行簽訂的合同未進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，就出具了購(gòu)房人具備還款能力，合同合法有效的法律意見(jiàn)，律師未做調(diào)查，未盡到審查義務(wù)，出具的法律意見(jiàn)虛假，最后人民法院以出具證明文件重大失實(shí)罪做出了有罪判決。</div><div><br></div><div>這是執(zhí)業(yè)律師首次在騙貸案中被追究刑事責(zé)任，此案引起了京城律師界的高度關(guān)注，這件事情對(duì)我們觸動(dòng)很大，我們仔細(xì)想了想，確實(shí)律師有一定的問(wèn)題，購(gòu)房人的身份證是偷用他人的，購(gòu)房合同上的寫(xiě)的購(gòu)房人本人都不知道買房這一回事，以他名義簽訂的合同怎么是有效的呢，這件事情發(fā)生以后，我們今后再出具法律意見(jiàn)書(shū)時(shí)，一律不再有“經(jīng)審查合同合法有效”這樣的表述。現(xiàn)在改成了，我們對(duì)你單位提供的某某合同文本的文字條款是否符合法律規(guī)定進(jìn)行了審查，經(jīng)審查，該合同文本的文字條款基本符合法律的規(guī)定。</div><div><br></div><div>事后，我們才知道假按揭，房地產(chǎn)公司的內(nèi)部人都知道，運(yùn)用在房地產(chǎn)圈:開(kāi)發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售方式，套取銀行高額貸款。但是我們業(yè)外人士怎么可能想到還會(huì)有這種事情呢，所以，我們對(duì)每一筆都要進(jìn)行實(shí)質(zhì)調(diào)查，但是，如果實(shí)質(zhì)調(diào)查，需要花費(fèi)很多的時(shí)間和精力，而且就算我們查了當(dāng)事方的工商登記，核實(shí)了身份證，見(jiàn)到了本人，做了筆錄詢問(wèn)了當(dāng)事人是否有脅迫，是否是他們的真實(shí)意思表示，即使這樣，又如何避免是不存在欺詐，不存在惡意串通等情況呢，確保合同100%合法有效呢？</div><div><br></div><div>比如說(shuō)，有的開(kāi)發(fā)商，為了賣房子，還想出這么個(gè)方法，幫你做“零首付”或者“少首付”，比如100平方米的房子，一平方米4000元，一共40萬(wàn)元，你說(shuō)房子挺好，就是沒(méi)錢買，售樓小姐就會(huì)說(shuō)，沒(méi)關(guān)系，沒(méi)錢可以付個(gè)首付，按揭貸款買，首付我也拿不出，售樓小姐接著就說(shuō)那也沒(méi)關(guān)系，可以零首付，不掏錢就能讓你先住上房子，你說(shuō)怎么可能呢，我看了銀行都要求至少20%的首付款呀，售樓小姐說(shuō)我們幫你想辦法。什么辦法，就是簽兩份不一樣的售房合同，一份房?jī)r(jià)寫(xiě)上一平方米4000元，一共40萬(wàn)，另一份寫(xiě)上一平方米5000元，一共50萬(wàn)元，首付款20%10萬(wàn)元，貸款80%40萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商再開(kāi)一張?zhí)摷俚氖盏绞赘犊?0萬(wàn)元的虛假收據(jù)，這樣就完全從銀行貸到總房款40萬(wàn)元，銀行就把40萬(wàn)元給了開(kāi)發(fā)商了，貸款40萬(wàn)元就買了房了，一分錢房款沒(méi)掏，零首付，當(dāng)然，雙方寫(xiě)著4000一平方米的合同上注明了，這一份是雙方真實(shí)的意思、是有效的合同，以這份為準(zhǔn)，只在雙方手里一人一份，另一份是不真實(shí)的，只為了辦理按揭貸款用的。</div><div><br></div><div>簽好了購(gòu)房合同就辦理按揭貸款，銀行拿給律師看的肯定是單價(jià)5000元的購(gòu)房和按揭貸款合同，即使購(gòu)房人的身份是真實(shí)的，簽字真實(shí)，合同條款都沒(méi)有問(wèn)題，那這份單價(jià)5000元的合同是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示嗎，不是真實(shí)的意思表示，能說(shuō)這份購(gòu)房合同一定真實(shí)、合法、有效？</div> <h3>此外，《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。但該法沒(méi)有規(guī)定合同的一般生效要件，而律師審查合同生效問(wèn)題，則需適用《民法通則》關(guān)于民事法律行為生效要件的規(guī)定。對(duì)于“附生效條件的合同”、“附生效期限的合同”及“經(jīng)法定代表人（追認(rèn)人）”或“經(jīng)被代理人（追認(rèn)人）”而“發(fā)生效力”的合同，《合同法》則在第三章分別規(guī)定了特別效力要件。這些條件都真實(shí)具備的情況下，合同才生效，如果說(shuō)一般合同都說(shuō)雙方簽字蓋章后生效，那你得親眼看著兩邊簽字蓋章。但由于時(shí)間、客觀情況的限制，都是一邊先簽好了，另一方拿走了，回去簽，所以，你很難跟蹤這些合同的簽定過(guò)程。<br></h3><div><br></div><div>所以，如果不僅僅進(jìn)行書(shū)面審查，而進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，是很困難的，顯然加重了律師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。所以，我們建議對(duì)審查范圍盡量縮小，明確僅僅對(duì)哪些問(wèn)題進(jìn)行審查，或者聲明不對(duì)合同的真實(shí)性、有效性進(jìn)行審查，或者明確哪些事情由委托人負(fù)責(zé)審查和核實(shí)，如明確指出合同表述內(nèi)容及當(dāng)事人意思表示的真實(shí)性，由委托人自行審查或自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，將大大減少律師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。</div> <h3>二、合同合理性、邏輯性問(wèn)題的審查</h3><div><br></div><div>合同合理性或邏輯性問(wèn)題的審查建議從嚴(yán)掌握，合同審查范圍應(yīng)當(dāng)包括合理性和邏輯性問(wèn)題。</div><div><br></div><div>合同審查，有的合同法律上沒(méi)問(wèn)題，但合同內(nèi)容中的合理性和邏輯性的問(wèn)題，審不審，要和當(dāng)事人溝通好，但是你要是一問(wèn)，合理性和邏輯性問(wèn)題要不要審呀，委托人肯定會(huì)說(shuō)要審。你要是不問(wèn)，而對(duì)合理性和邏輯性問(wèn)題你如果不提，委托人可能會(huì)覺(jué)得怎么對(duì)我們這么不利和不公平的條款，或者是明顯表述有矛盾的地方律師怎么不說(shuō)呀，而且，有的時(shí)候合同條款究竟是法律問(wèn)題還是合理性、邏輯性問(wèn)題，是很難區(qū)分的，如果明顯對(duì)委托人不利和不公平的問(wèn)題，以及明顯存在邏輯錯(cuò)誤的條款最好進(jìn)行提示。比如租賃合同約定，租賃到期后，不返還房屋的，除仍然支付房租外，還應(yīng)每日支付3倍租金數(shù)量的違約金。還有，承租方違約，出租方有權(quán)解除合同，房?jī)?nèi)物品不予歸還。比如說(shuō)出租方違約了，承租方解除合同，出租方僅退還已經(jīng)收取的今后部分的租金，對(duì)承租人的裝修等損失不予賠償，這就屬于對(duì)合同一方當(dāng)事人明顯不公平的條款；另外，有的合同如建筑施工合同，合同價(jià)款約定為多少多少元，但付款時(shí)間又約定為委托方審計(jì)后，付至審計(jì)款的95%，這樣就有邏輯上的矛盾。到底是固定價(jià)款，還是審計(jì)的價(jià)款為準(zhǔn)，前后不一致。等等</div><div><br></div><div>根據(jù)意思自治原則，這些條款不違反法律的規(guī)定，雙方如果同意，就是合法有效的，雖然合法有效，但卻明顯不合理，或不合邏輯，對(duì)于明顯的對(duì)委托人不利和不公平的條款，以及存在邏輯性錯(cuò)誤條款，建議從嚴(yán)掌握，進(jìn)行提示或建議修改。</div><div><br></div><div>如果有些涉及專業(yè)性的問(wèn)題，諸如科學(xué)、技術(shù)、財(cái)經(jīng)、市場(chǎng)等專門知識(shí)、動(dòng)態(tài)信息，均屬于執(zhí)業(yè)律師往往不知曉或一時(shí)難把握的特殊性問(wèn)題，律師在審查合同中遇到此類問(wèn)題，如果看不懂的問(wèn)題，不要不懂裝懂，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人或?qū)ｉT人員求教、求解。并注明涉及業(yè)務(wù)問(wèn)題或業(yè)務(wù)專業(yè)性方面的問(wèn)題，由委托人自行酌定。</div> <h3>三、審查合同的法律依據(jù)。</h3><div><br></div><div>審查合同的法律依據(jù)體現(xiàn)律師是依據(jù)什么對(duì)合同進(jìn)行審查，我們一般都說(shuō)根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章、司法解釋的有關(guān)規(guī)定，對(duì)合同進(jìn)行了審查，該合同符合法律、法規(guī)、規(guī)章、司法解釋的規(guī)定。問(wèn)題是，因?yàn)橐?guī)章很多，包括國(guó)務(wù)院的規(guī)章，還包括各部門的規(guī)章，還有地方性的規(guī)章，所以，我覺(jué)得我們不可能了解和掌握這么多的規(guī)章，司法解釋還非常多，法律、法規(guī)的數(shù)量畢竟就少多了，我們一般都能掌握，但是規(guī)章的數(shù)量就太多了，我們不可能全部掌握，應(yīng)當(dāng)盡量縮小審查合同的法律依據(jù)，最好就是根據(jù)法律的規(guī)定，或者法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)審查，符合法律或法律法規(guī)的規(guī)定。</div> <h3>四、審查合同中，多借鑒他人經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)拓思路。<br></h3><div><br></div><div>有的合同是委托人自己起草的，有的是對(duì)方起草的，不同的合同里，可以學(xué)習(xí)到很多的合同起草中的好的條款。</div><div><br></div><div>比如曾經(jīng)看過(guò)一份合同，是一份供貨合同，是對(duì)方給的，人家起草的合同，有一條，我覺(jué)得不錯(cuò)，這條這么約定的“如果在合同履行期內(nèi)，該貨物的原材料或燃油等能源或其他方面發(fā)生較大幅度的增長(zhǎng)，導(dǎo)致該貨物的生產(chǎn)成本超過(guò)了本合同約定價(jià)格的3%，雙方應(yīng)當(dāng)就合同的單價(jià)重新協(xié)商一致，然后供貨方繼續(xù)供貨?！边@一條的約定，我覺(jué)得挺好，因?yàn)樵?jīng)遇見(jiàn)到這種情況，供貨期內(nèi)，原材料漲價(jià)了，再供貨就賠了，但是沒(méi)有條款說(shuō)可以停止供貨，說(shuō)適用情勢(shì)變更吧，情勢(shì)變更只是法律原則，找不到明確和具體的法律條文，而且還得通過(guò)訴訟，要求變更合同價(jià)款，但要得到法院的支持也很難，非常麻煩，看到這個(gè)合同以后，我就覺(jué)得寫(xiě)得挺好，你不和我協(xié)商重新商定價(jià)款，我就不供貨了，用合同的依據(jù)保護(hù)了自己。</div> <h3>五、審查合同應(yīng)注意的其他幾處細(xì)節(jié)</h3><div><br></div><div>(一)、關(guān)于特殊性問(wèn)題的審查</div><div><br></div><div>《合同法》分則共對(duì)15類有名合同進(jìn)行了分章規(guī)定，包括有：買賣合同，供用電、水、氣、熱力合同，贈(zèng)與合同，借款合同，租賃合同，融資租賃合同，承攬合同，建設(shè)工程合同，運(yùn)輸合同，技術(shù)合同，保管合同，倉(cāng)儲(chǔ)合同，委托合同，經(jīng)紀(jì)合同及居間合同?？蓞⒄铡逗贤ā返囊?guī)定進(jìn)行審查。如涉及擔(dān)保、房地產(chǎn)、國(guó)際貿(mào)易等方面的問(wèn)題，還要參照相關(guān)的法律規(guī)定。</div><div>(二)、完整保留證據(jù)、資料。</div><div><br></div><div>律師審查合同籍以作重要判斷、處理依據(jù)的證據(jù)及特定的資料、文件，應(yīng)予以完整及妥善的保存，以備必要的核查之需。而來(lái)源于委托人處的，最好還應(yīng)有專門的渠道，或由其簽章確認(rèn)。</div><div><br></div><div>(三)、對(duì)于復(fù)雜、疑難及重大問(wèn)題，律師既應(yīng)要求委托人予以相應(yīng)的釋疑、示意，更應(yīng)向律師事務(wù)所負(fù)責(zé)人及有關(guān)主管單位作必要的請(qǐng)示、報(bào)告，以求組織的支持、集體的幫助。</div><div><br></div><div>(四)、注意法律意見(jiàn)的用詞。</div><div><br></div><div>建議和應(yīng)當(dāng)，最好區(qū)分，必須改的用應(yīng)當(dāng)，可改可不改的用建議，但有的時(shí)候也不好區(qū)分。</div> <h3>綜上所述，只要律師在審查合同時(shí)做到了專業(yè)精準(zhǔn)、勤勉盡責(zé)、積極防范，就能最大限度地防止執(zhí)業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生<br></h3>